よく「アパート経営で成功!!」「アパート経営で儲かる」等の広告を最近、よく見かけます。

サラリーマンでアパートを検討する方も増えているのが実情です。

資産形成の手段として注目されているのが「アパート経営」です。

アパート経営が悪いわけではないですが、軽い気持ちで始めてしまうと

必ず失敗します。

この記事ではアパート経営の絶対に抑えておくべきリスクを紹介致します。

アパート経営って本当に儲かるの?

そもそもアパート経営とは

アパート一棟をまるまる購入して

複数の部屋に住んでいる方から毎月家賃収入を得るものです。

複数の部屋から一気に家賃が入ってきます

ので、家賃収入の金額だけで見ると儲かる話になります。

■マンション(1部屋)経営と比べた場合のアパート経営のメリット

◇建物の価値がなくなった場合土地の価値が残る

アパート経営の場合は火事や地震などの災害により建物がなくなった場合

でも、土地の所有も自分自身の為、土地だけ所有する事になります。

◇部屋数が複数あるので家賃収入が0円にはなりにくい

アパート経営は複数の部屋があるので、同時に部屋がすべて空く事は

考えにくいです。

つまりマンション一部屋貸しているよりも家賃が0円になるリスクは低いです。

◇相続税対策としての効果が高い

マンション一つよりもアパートのほうが、土地の割合が大きいです。

不動産の相続税を計算する際には

土地公示価格の80%

と決まっているので土地の評価額自体を下げる事ができます。

この評価額に対して相続税が決まりますので、相続税の

支払いを安くすることができます。

◇高利回りを期待する事ができる

どこに立っているものを所有するかで変わりますが、一般的には

新築の表面利回り5%で中古物件の場合は8%前後と言われています。

アパート経営の大きなメリットとしては以上の4つになります。

アパート経営は将来対策として結果を出すことを期待できる手段だと思います。

ただ、何もせずに家賃が安定して入ってくるものではありません。

アパート経営の注意すべきリスク

◇借入のリスク

アパート経営において最大のリスクは借入(ローン)です。

まず初期投資としてはどこの銀行なども最低500万円自己資金を

用意してくださいと言われるケースがほとんどです。

残りを住宅ローンで支払っていくわけですが、マンション一部屋よりも金額が高めです。

大きな金額になる分、リスクも大きくなるという事です。

◇空室リスク

複数の部屋を所有していますので、一部屋が空室になったとしても

他の部屋の家賃でまかなう事ができるんですが、空室が続くと計画が

狂ってしまいます。

アパートはよく郊外に建てられる傾向にあります。

郊外で築年数の経過しているものは金額も安くはなっています。

その安さだけに飛びつくと空室が出てもなかなか決まらないという

事になり経営を圧迫していきます。

◇家賃滞納リスク

入居者の家賃の滞納が続けばその分の家賃収入は得られません。

アパート経営されるオーナー様の中には自分自身で管理される方も

いらっしゃいます。

自主管理すれば管理費も浮くのでよさそうに見えますが、家賃の回収から

全ての業務を行うとかなりのストレスになります。

管理は賃貸管理会社に任せた方がいいですし、家賃回収に関しても

専門の家賃保証会社を入れた方が良いです。

賃貸管理会社についてはこちらの記事もどうぞ。

不動産オーナーにとって重要な役割を果たす不動産管理会社の選び方

◇資産価値の下落リスク

築年数の経過とともに、資産価値が下がる事は避けられません。

アパートは木造の建物が非常に多いです。

どうしてもマンションと比べて外観の劣化というものが激しいです。

定期的な外観の工事などのメンテナンスをしなければ借り手も付きません。

また、立地に関しても中心部に建っていなければ長期的に土地が残ったとしても

売りに出した時に安い金額で取引されてしまいます。

◇家賃下落リスク

築年数の経過に伴って建物と部屋の老朽化は進みますので、その結果家賃が

下落していく事は避けられません。

立地条件は絶対条件ですし、部屋に関しても工夫は必要です。

例えば、室内のリノベーション工事をする事で入居率が上がったというケースも

あります。

◇コストがかかる

新築でアパートを購入すれば当分の間、メンテナンスは必要ありません

が、中古アパートを購入した場合、水回りの設備が古くなっていたり、外観などの

部分の修繕にお金がかかる場合があります。

所有する部屋も多いため、同時に突発的な修理代が発生する場合もあります。

例えば、給湯器が同時に壊れたり、換気扇が壊れたりすることもあります

ので、ある程度余剰資金は持っていた方が良いと思います。

こちらの記事に不動産投資を始める際に知っておきたい事を書いておりますので、参考にされてください。

初めての不動産投資成功までの5つのステップ



アパートローンの現状

アパート経営を始められる方はかなり増えているのは本当の事です。

ただ、一昔と比べると融資がつきにくくなったという事です。

それは、なぜかというと買う側が多くてどんどん価格が上がっているからです。

この5年の間ですと、中古の価格でも1.5倍になったり考えられない金額で売りに出ています。

アパートの価格がどんどん上がり、お金を融資する銀行も市場に価格に

応じてお金を貸すという事ではありません。

銀行は銀行の審査基準がありますので、その基準を元に融資するわけです。

築年数が経過してちょっと古いなという物件でも昔は全額融資してくれるケースも多かった

訳ですが、それは金融機関の評価に見合った価格だったからです。

結果的には融資を受けようと銀行に持ち込んだら

・自己資金が500万は最低必要でだった

・住宅ローンの年数が短くて10年しか無理だった

等は良くある話です。

また審査も厳しく安定性のある職業の方等、会社員の方であれば

ある程度名の知れた企業でないと融資しません。

100%無理ではないですが、いろんな条件が付くことがあります。

不動産投資家の中にはいい条件の時期に所有出来た方もたくさんいらっしゃいます。

時間は流れていきますので、現状の融資条件を理解したうえで検討しましょう。

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アパート経営を始める為の必要な資金

アパート経営を始めて失敗するケース

アパート経営で特に会社員の方が失敗するケースがあります。

築年数が20年以上経っていたり郊外の売りアパートは正直なところ

破格な金額で購入できる場合もあります。

築年数が経っている物件に関してはリフォームをすることが前提で売りに出されている

訳ですが、リフォーム費用が予想以上にかかり赤字状態から

なかなか抜け出せないこともあります。

また建物全体が持ち物ですから配管部分や床下部分等、見えない部分が

損傷している場合はすべて自己負担です。

金額的には何百万もかかる事もありえます。

普通に会社に勤めていてその金額を出せますでしょうか?

そういったことが起こっても対応できる予備の資金が必要です。

ある程度のお金に余裕がないとアパート経営は取り組まない方が良いと思います。

まとめ

アパート経営はメリットが多く、効率の良い投資方法の一つだと思います。

ただ、アパートは金額が大きいですし、丸ごと所有するわけですから

責任の範囲が大きいと思います。

リターンも大きいですが、リスクの部分をよく理解した上で

取り組むことがとても重要ですので、価格が安いから利回りが高かったから

などの理由だけで購入すると失敗しますのでご注意ください!!

リターンとリスクについてはこちらの記事もどうぞ。

投資の楽しさリターンとリスク