マンション大家を始めるなら入居者のニーズを理解して物件を選ばないといけません。
入居者の希望に合った物件でなければ入居がつかず家賃も安定的に入ってこないです。
マンション大家で成功するかしないかは家賃が定期的に入ってくるかこないかが大きな分かれ道です。
平成27年度国土交通省の住宅市場動向調査によりますと民間賃貸住宅入居世帯においての入居者のニーズが確認できます。
家賃が適切だったから・・・54.0％
住宅の立地環境が良かったから・・・46.8％
住宅のデザイン、広さ、設備が良かったから・・・38.7％
昔から住んでいる地域だったから・・・19.5％
親、子供などと同居、近くに住んでいる・・・11.1％
信頼できる不動産業者だったから・・・7.4％
一戸建てだから・・・5.9％
設備についての具体的な選択理由としては
間取り、部屋数が適当だったから・・・70.9％
住宅の広さが十分だったから・・・56.7％
住宅のデザインが気に入ったから・・・26.6％
浴室の設備、広さが十分だから・・・22.2％
火災、地震、水害への配慮が良いから・・・3.0％
この調査報告を見てわかる通り、家賃、立地、間取りが重要という事がわかります。
この3つを抑えておくと入居者のニーズにこたえる事ができるという事です。
この記事ではマンション大家を始める際に抑えておきたい入居者のニーズについて書いていきたいと思います。
家賃設定を間違えると失敗する
入居募集に関しては戦略的に行わなければなりません。
家賃が多く取れる事に越したことはないですが、早急に空室を解消する事が先決です。
マンション大家は委託している賃貸管理会社と相談の上決めていくのですが、任せっぱなしでは良くないです。
賃貸管理会社は入居付けを早くする為に家賃を下げる提案をしてくる可能性もあります。
自分自身での家賃の目線を持つ事が大事です。
ただ、相場より高めの家賃になっていれば家賃を下げるのも必要です。
マンションを購入する際は入居者が10年以上住んでいるケースもあります。
家賃は新築の時が一番高く、5年から10年の入退去で相場の家賃におさまります。
家賃を下げたくない気持ちはわかりますが、いつから住んでいるかで家賃が高めかどうかの一つの判断となりますので、それを踏まえて家賃を下げるかどうか判断しましょう。
家賃の相場に関してはWEBを活用すれば同じ物件の募集が出ていますので、現状の家賃帯を知る事ができます。
相場家賃に関しては【HOME’S】というサイトなどを活用すると良いと思います。
入居者の家賃にかける割合についてはこちらの記事もどうぞ。
失敗しない立地の選び方
都心部の駅で徒歩10分以内の物件であればほぼ、間違いなく入居者に選ばれやすいです。
ただ、都心部は物件の価格が高めですので、ちょっと手が出ないかなという方も多いと思います。
そんな時に基準にできるのが、駅の周辺に不動産屋があるかどうかです。
駅周辺に不動産屋があるかどうかはあまり関係なさそうですが、実は重要です。
不動産屋が駅周辺にあるという事は物件の需要が高いといえます。
不動産屋さんが多いほどそれほど賃貸の需要も高いので、借り手がいるという事です。
あとは駅の価値をはかるうえでひとつの指標となるのが有名チェーン店がどのくらいあるかです。
大手フランチャイズ系は土地をきちんと調査してから出店するので、これらが多ければ多いほどにぎわう土地と言えます。
つまり有名チェーン店が多い＝土地の価値が高いという事です。
間取りは単身者用が選ばれやすい
マンションを賃貸目的で購入となると物件の広さや築年数によって価格が変わります。
ファミリータイプの物件ですと当然、金額も高くなります。
ワンルームマンションですとファミリータイプの物件よりも費用としては抑える事ができます。
投資をやったことがない初心者の方やリスクをあまり負いたくないという方には価格が手ごろのワンルームマンションから始めた方がいいです。
そして間取りも1Kタイプや1Rタイプの方が、借り手に困らない万人受けする間取りですので、オススメです。
あまりにも古すぎる物件は避ける
マンションは築年数によっては地震リスクが高まる物件もあります。
マンション大家にせっかくなったのに地震で大きな被害を受けてしまっては元も子もないですから、重要です。
大切なのは昭和56年に施行された新耐震基準法に準拠して建てられたマンションを選ぶ事は大事です。
これ以前の物件は旧耐震基準マンションと呼ばれており新基準とは耐震性能が異なります。
阪神淡路大震災時に「計545棟」のマンションが全半壊しましたが、そのうちの新耐震基準〔1981（S56）年制定 改正建築基準法〕で建てられていたマンションは2～3棟であったそうです。
新耐震基準採用以降のマンションとそれ以前のマンションでは、耐震性に大きな違いがあることが明らかになっております。
新耐震基準のマンションに関してはコンクリートの厚さや強度、ひび割れ対策など建物の寿命を左右する基本構造部分から、しっかりと設計・施工されています。
物件を選ぶ際は昭和56年以降の物件を選ぶ事は大事です。
まとめ
この記事ではマンション大家を始める際に抑えておきたい入居者のニーズについて書いてきました。
物件を選ぶ際は入居者目線で選ぶ事がとても重要です。
自分が住むマンションではないですから、賃貸需要を良く調査してから物件は選ぶようにしましょう。
