住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合はその不動産は銀行や保証会社、サービサーなどの債権者が差し押さえをして裁判所で強制売却手続きが行われます。

裁判所で不動産を売却する手続きを「競売」と言います。

競売は一般的な相場に比べると募集金額が半値近いので所有者としては金銭的なダメージを受ける事になります。

金銭的なダメージも大きいですが、住んでいるにも関わらず買い手を見つける為に室内の写真をインターネットで公開されることになる事もありますので、精神的にはつらいものがあります。

さらに不動産の売却可能価格よりも住宅ローンの残債が多い場合はその不足分を用意しなければ不動産を売る事すらできません。

そこで任意売却という方法をとりますと不足分を捻出しなくても不動産を売却できます。

売却できる金額は一般の市場売買とほぼ同額で売却する事が可能ですので、より高い価格での売却が可能になります。

一般相場に近い金額で売却できればその分返済に回す事ができ、結果的に残る借金を減少させる事ができます。

この記事では住宅ローンが返済できないどうなる?任意売却とは?について説明します。

任意売却とは?

任意売却とは住宅ローンなどの負債を何らかの事情返せなくなった人が、不動産を売却することでローンを一括返済するために行う売却です。

任意という言葉には思いのままに任せる事でその人の自由意志に任せる事で、任意売却とはその人の自由意志に任せた売却です。

任意売却とは基本的に普通の売却と同じであるという事になります。
住まいの窓口

競売とは?

任意売却という言葉とは別に競売があります。

競売とは同じく住宅ローンなどの負債を何らかの事情で返せなくなった人が不動産を売却する事でローンを一括返済する為の法的な制度です。

銀行などで住宅ローンを組む場合は不動産に抵当権を設定します。

抵当権を設定する事によりもしお金が返せなくなった時にその不動産を売却してお金を返してくださいという約束をしているという事です。

本当に住宅ローンが返済できなくなったら抵当権が実行されることは競売による不動産の売却の事を指します。

任意売却のメリット【買受人を選ぶ事ができる】

任意売却の最大のメリットとしては購入者(買受人)を選べるという点です。

これは競売だと絶対にできない事です。

例えばですが、どうしても今の家に住み続けたい人であれば買受人を選べる任意売却が適しています。

任意売却は基本的には普通の売却のため、親や親戚に買ってもらう事も可能です。

任意売却のメリット【売却後の返済計画の話し合いができる】

任意売却も競売も売却後のローン残債は払わなければなりません。

残った住宅ローンがすべてなくなるわけではありませんので、任意売却では任意売却の了解を銀行にとるうえで売却後の残債の返済計画についても話し合う事ができます。

任意売却のデメリット【債権者の合意が必要】

任意売却は債権者の合意をとる必要があります。

特に債権者が銀行のほかで消費者金融なども存在し債権者が複数の場合は合意をとるのは難しいです。

売却価格がローン残債よりも少ない場合は複数の債権者にどのように配分するかを決めなければなりません。

競売の場合ですと抵当権を付けた順番になりますが、任意売却は後順位の債権者も順番に関係なく出てきますのでその都度話し合いで合意を得なければなりません。


任意売却のデメリット【売却時期が早い】

売却時期が早いのは債権者にとってはメリットですが、債務者としては早く引っ越さないといけないです。

特に自己破産を計画している人であれば1年以上先に引越しが伸ばせる競売の方が良いです。

まとめ

この記事では住宅ローンが返済できないどうなる?任意売却とは?について説明してきました。

競売は一般的な相場に比べると募集金額が半値近いので所有者としては金銭的なダメージが大きいですが、任意売却の場合ですと売却できる金額は一般の市場売買とほぼ同額で売却する事が可能ですので、より高い価格での売却が可能になります。

ただ、競売の方が金銭的な部分以外でメリットが大きい場合もありますので、どちらがベストなのかをよく考えましょう。