何か将来の為に資産形成しないといけないが、まとまったお金もないし、給料もなかなか上がらないなと感じていらっしゃる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

資産形成を始めるとなると当然、お金はいるものですし、今の生活の中でお金を捻出するのは難しいのが正直なところだと思います。

この記事では年収300万円以上あればできる中古マンション経営について説明していきます。

本当にお金ないけど、マンション経営できるの?

マンションは不動産ですので、「不動産を買うにはお金がないと無理」「マンション経営はお金持ちがするものなんでしょ?」「お金ないしマンション経営なんて関係ない話」というイメージがほとんどでした。

確かにバブル期の不動産投資といえば、1億円で買ったものを1億1,000万円で転売し利益を1,000万円得るような売って利益を出すために買うという方法でした。

金額も今とは比べようのないくらいでしたし、かなりお金がないと取り組むことはできなかった投資でした。

時代は流れて売却して利益を出そうという手法から毎月の家賃を得る為の投資スタイルになっていったのが約20年前くらいからです。

マンション経営を始める場合は住宅ローンを利用する訳ですが、住宅ローンを利用するには銀行の審査があります。

昔はこの審査自体も厳しかったのですが、近年では年収が300万円以上あればローンを利用できる金融機関も出てきています。

ただ、注意したいのは物件の価格です。

価格によってはある程度の頭金が必要となってくる場合があります。

ローンを利用して資産形成ができるというのは大きなメリットです。

その為、本業とは別に取り組んでいる会社員の方、サラリーマン大家さんが多くなってきております。

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住宅ローンを利用して中古マンション経営を始める場合の条件

住宅ローンを利用するには金融機関の審査があります。

年収・勤務先・勤続年数については最も重視される項目です。

年収に関しては300万円以上あれば取り組むことは可能ですが、勤続年数も重要で、同じ職場で継続的に働き続けているという事は一つの評価基準であるのです。

以前は勤続年数3年じゃないと難しいと言われていましたが、現在はこういった不動産投資住宅ローンを扱っている銀行なども増えており、かなり優遇されています。

また勤務先に関しても以前は誰もが知っている大企業でないと貸さないと言われていましたが、現在は資本金1000万の中小企業にお勤めの方で年収300万円以上であれば基本的に融資してくれます。

契約社員の方もOKという金融機関もありますので年収300万円以上で勤続年数1年以上というのが、最低限必要な条件です。


マンション経営のメリットって?

会社員の方がマンション経営を取り組む理由としては大きく分けると3つあります。

■税金を安くする事ができる

マンションを購入して、人に貸して家賃収入を得る場合は、ローン金利、維持管理費などの諸費、建物設備の減価償却費

などをマンション経営に必要な経費として計上することができます。

これらの経費が家賃収入を上回る場合、不動産所得が赤字であるとみなされ、確定申告をすると所得税・住民税が安くすることができます。

所得税・住民税は絶対払わないといけないものですが、マンション経営をする事により使う事ができない税金を活用できます。

■老後の安定収入を確保したい

安定的に、持続的に家賃収入という不労所得を得る事ができますので「私的年金」として受け取る事ができます。

会社員の間にマンションを住宅ローンを使って購入する訳ですが、ローンの支払いは入ってくる家賃収入で支払っていき

完済後には老後の安定収入として家賃収入を受け取る事ができます。

このローンの支払いを他人が払ってくれる家賃で支払い可能ですので、自分自身の財布からお金を出すわけではありません。

■生命保険として

マンションを購入する際に住宅ローンを利用すると、同時に団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険に加入すると、ローンを利用する方が万が一の事があった場合にもローンの残高を本人に代わって返済

して呉れる為、残された家族に負担をかける心配はありません。

つまりマンション自体をそのままご家族の方は相続できるので、ご家族の方は相続して家賃収入を得る事ができますし

売りに出せばまとまったお金を生命保険でいうところの死亡保険金として受け取る事が可能です。

つまり、この団体信用生命保険が今現在、加入している生命保険の代わりとなりますので、生命保険の見直しが可能です。

生命保険の見直しができるという事は?月々の保険料を安くできますので、今の生活に少し余裕ができます。

中古ワンルームマンション経営のメリット

■中古マンションは価格が安い

新築のマンションと比較すると一目瞭然ですが、とにかく価格が安いです。

いくら住宅ローンを組めるからといって価格2,000万円の物件と言われるとなんか不安になりますよね?

中古マンションは500万円からありますので、年収300万円ギリギリで不安に感じる方も金額面でリスクを抑える事もできます。

この500万円からあるという中古マンションはもちろん福岡の中心部の物件ですので、変なところにあるから安いというわけではありません。

■入居率が高い

入居率が高いというのはもちろん立地ありきですので、中心部にある駅から徒歩10分圏内の中古マンションの事です。

新築マンションと比べると家賃も抑えられているので、いろんな層の入居希望者に需要があります。

世の中は新築じゃないといけないという方ばかりではないですし、家賃は極力抑えたいという方の方が多いです。

 

 

中古ワンルームマンション経営のデメリット

■建物の劣化が進んでいる物件もある

中古マンションは購入する時に注意して頂きたいのは建物の状態です。

特にバブル期の中古マンションは販売する時の収益性だけを考えて建てられていますので、建物の管理が行き届いていなく予想以上に劣化している物件もあります。

中古マンションを購入する際には管理状態がとても重要ですので、現地に行き外観や掃除などは定期的にされているかを確認しましょう!

■中古マンションの耐震基準には注意

中古マンションワンルームマンションを購入する際には昭和56年より後に建てられたものを購入しましょう。

阪神淡路大震災時に「計545棟」のマンションが全半壊しましたが、新耐震基準〔1981(S56)年制定 改正建築基準法〕で建てられていたマンションは2~3棟であったそうです。

新耐震基準採用以降のマンションとそれ以前のマンションでは、耐震性に大きな違いがあることが明らかになっております。

新耐震基準のマンションに関してはコンクリートの厚さや強度、ひび割れ対策など、建物の寿命を左右する基本構造部分から、しっかりと設計・施工されていますので中古ワンルームマンションを選ぶ際には耐震基準には注意しましょう。

まとめ

年収300万円以上あればできる中古マンション経営について説明してきました。

一昔前は住宅ローンを利用する場合の審査基準はかなり高く、会社員ですと上場企業に勤めていて年収も1,000万円以上ないと利用できませんでした。

現在は年収300万円以上あれば融資してくれる金融機関もある為、中古マンション経営を始める方も増えてきています。

中古ワンルームマンション経営は物件選びが重要にはなりますが、価格を抑える事ができますし、年収300万円ギリギリの方でもリスクを抑えて始める事ができますし、メリットは大きい資産形成です。