不動産物件では取り扱いが厄介と言われている事故物件ですが、最近は特に孤独死が多くなっています。
孤独死や自殺、他殺等が起きた物件は不動産価値も下がり、値が付きにくいと勘違いしている方も多いのではないでしょうか？
しかし、事故物件でもニーズはありますし、適正価格で売買は可能です。
事故物件を知る方法としては
・物件情報から知る方法
・不動産会社に直接聞く方法
の２通りあります。
物件情報にある「告知事項あり」とおう記載がある場合は、借りる側に伝えるべき重要事項があるという意味であり、事故物件の可能性があります。
宅地建物取引業法ではこのような事故物件の場合は不動産会社は借りる側に内容を説明する義務があります。
告知事項ありと記載がある場合は不動産会社に確認しましょう。
ただ、この告知事項については告知義務はありますが、その期間に関しては法律で定められていません。
特にあなたの前にだれか違う人が住んだ後などは、不動産会社は改めて告知しない可能性もあります。
気になる人は記載がなくても契約前に確認することをお勧めします。
この記事では事故物件を賃貸する場合の告知義務について説明していきます。
目次
自殺や他殺の告知義務はケースごとに違う
自殺や他殺が起きてしまった不動産を取り扱う時に、買主や借主に「告知義務」が発生します。
これを黙って売ったり、貸したりすると告知義務違反になりますので、訴訟される可能性が高くなります。
事故物件の告知義務が必要な場合は？
■事故物件として告知義務が必要ある場合
・自殺、心中（敷地内、室内などで自殺）した場合
・他殺の場合
■事故物件ではないが、告知した方が良い場合
・孤独死（発見がかなり遅れてしまい、遺体の痕跡などが残り、リフォームが必要な場合）
・長期療養後、室内で病死してしまった場合
■告知義務にあたらない場合
・孤独死（一人暮らしの自然死）
・病死（自宅療養などで亡くなった自然死）
・急性疾患などによって死亡（突然死）
・住民が交通事故など、別の場所で亡くなった場合
このように、事件性の有無や発見されたときの状況により重大な事象と判断された場合は「告知義務がある」という事になります。
ただ、基準に関しては明確なものがあるわけではありません。
告知義務の期間は？
告知義務の期間に関しては10年になる事が多いです。
不動産の売買・賃貸借契約を行うにあたり、「重要事項説明」で事故物件の場合ですと告知義務があります。
以前は事故物件を購入や借りる場合は直接告知しなければならなかったんですが、それ以降には告知義務はないという考え方がありました。
しかし、実際のところは明確な基準はなく、それぞれの事情、評判、社会的影響を踏まえて総合的な判断をするものとされています。
例えばですが、事故物件を事故後、初めて借りる人に対しては告知義務が生じますが、その借りる人が2年で解約した後、新しい賃借人と契約になった時点で告知義務は必要だろうかという部分ですが、これは不動産会社によっても見解が分かれます。
一般的に事故物件の告知義務は10年間を目安としている事が多いですので、2年経過後に別の人が借りる場合は事故物件と告げるべきです。
実際の事故物件の告知義務違反に関する司法の判断
事故物件の告知義務は10年間を目安としている事が多いですが、実際に起こった事故物件に関する司法の判断を見てみましょう。
■平成21年の大阪地裁で争った事故物件のマンション売買
殺人疑惑の事件から約9年経過しており、売主は告知をしなかった結果、告知義務違反となり契約解除、違約金請求の判決となっています。
ほかの裁判の事例でも10年以内の売買・賃借においては告知すべきと司法の判断があります。
■土地の売買における50年前の殺人事件
平成12年の東京地裁の裁判例では農山村地域など人と人とが密接につながっているケースで例外として、50年前の殺人事件でも告知が必要としています。
これは近隣住民の記憶に残っていると考えられるため、瑕疵となる判決です。
事故物件の相場と高値で売るポイント
もし売却するのであれば以下のポイントをおさえておきましょう。
・事故物件の相場は、孤独死5％引き、自殺10％引き、他殺20％引きと言われている。
・事故物件だからといって相場より大幅に割安にしたりして売り急がない事。
・リフォームにお金をかけるより、割安感を出すことを優先する。
・複数の不動産会社に見積りをとって検討する事。
まとめ
この記事では事故物件を賃貸する場合の告知義務について説明してきました。
事故物件については告知義務はありますが、その期間に関しては法律で定められていません。
事故物件だからといって相場より大幅に家賃を下げたりする必要はありません。
事故物件だからと言って入居が永遠につかないわけではありませんので、家賃の設定を考え、告知義務が必要な場合は怠らないようにすれば問題ありません。
